Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết, là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu đó thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất.

1.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Điều kiện về giấy chứng nhận

Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

Trưởng hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhận không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Trường hợp đối tượng chuyển nhượng là đất trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng toàn bộ dự án chỉ được thực hiện sau khi có giấy chứng nhận và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện về thời hạn sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định 2 loại thời hạn sử dụng đất như sau:

- Đất sử dụng ổn định lâu dài

- Đất sử dụng có thời hạn: Đối với đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất đang còn thời hạn sử dụng. Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài (hay nói cách khác là không có thời hạn) thì không bị ràng buộc bởi quy định này.

4. Điều kiện về việc đất không có tranh chấp

Người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp. Tranh chấp giải quyết về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng... Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện được.