Các trường hợp tranh chấp lối đi và hướng giải quyết?

 

Tranh chấp lối đi chung là cách gọi để chỉ các mâu thuẫn, mở lối đi riêng, chung mà thường rất phổ biến trong đời sống nhưng lại ít người biết được hướng giải quyết của chúng. Bởi lẽ, về tâm lý việc tranh chấp lối đi liền kề, đi qua nhà có đất, người có đất phải mở đường đi cho người không có đất và lúc này tranh chấp về đất lối đi chung xảy ra, có rất nhiều tình huống tranh chấp lối đi chung và có người được phép mở lối đi trên đất thuộc sở hữu của người khác nhưng cũng có người không được giải quyết mở lối đi qua đất của người khác. Hoặc thêm vào đó cũng có những trường hợp lối đi chung bị tranh chấp do quyền sử dụng đất thuộc sỡ hữu của một trong hai bên nhưng chưa được thể hiện rõ ràng trên giấy tờ hay pháp lý, dẫn tới việc tranh chấp lấn chiếm, san lấp gây khó dễ cho các bên còn lại. 

Dưới đây là một số trường hợp thực tế về tranh chấp lối đi và hướng giải quyết của từng trường hợp.

 

1. Hướng giải quyết tranh chấp khi không có lối đi do bị các bất động sản khác vây bọc

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi được cha mẹ cho một mảnh đất và mảnh đất không có lối đi ra con đường 7m phía ngoài, xung quanh mảnh đất của tôi là vườn và nhà của những hàng xóm xung quanh. Tôi có xin đi nhờ một lối nhỏ thuộc một bên nhà hàng xóm, vì để ra được con đường 7m đó thì bắt buộc tôi phải đi qua nhà của họ. Khi tôi xin đi nhờ qua lối đi này thì họ không đồng ý. Hiện tại, tôi không biết phải làm thế nào để có một lối đi ra vào mảnh đất này. xin hãy tư vấn giúp tôi.

Trả lời: 

Về trường hợp của bạn, tôi xin giải đáp thắc mắc như sau:

Căn cứ vào Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua: 

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

................

Theo đó, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ được thực hiện khi bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác (ở đây chính là nhà ở của người hàng xóm) và không có lối nào để ra đường công cộng. Mảnh đất của bạn bị bao bọc bởi các bất động sản khác xung quanh, ở đây chính là vườn và nhà của những hàng xóm xung quanh, gây khó khăn trong việc ra vào đường công cộng cũng như chính mảnh đất nhà bạn. Do đó, căn cứ theo điều luật trên, mảnh đất nhà bạn không có một lối đi nào để ra đường công cộng thì bạn sẽ được hưởng quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 

Như vậy, theo quy định này, bạn có quyền yêu cầu nhà hàng xóm dành cho gia đình bạn một lối đi dẫn ra con đường 7m, đó có thể là lối đi bạn đề cập hoặc một lối đi khác. Người hàng xóm có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó của bạn. Và bạn phải đền bù cho người người hàng xóm một khoản, khoản đền bù này do bạn và người hàng xóm tự thoả thuận với nhau.

Ngoài ra, khi mở lối đi cũng phải đáp ứng quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 : “vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên”. 

Về phần thủ tục, trước hết hai bên phải tự hòa giải và thoả thuận. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có mảnh đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về việc mảnh đất bị bao bọc bởi các bất động sản (nhà hàng xóm) xung quanh, gây khó khăn cho việc đi lại cũng như việc hoà giải giữa bạn và nhà hàng xóm tại xã, phường, thị trấn không thành. 

Ảnh minh hoạ: Tranh chấp lối đi qua bất động sản liền kề

                                                (Ảnh minh họa)

2. Giải quyết tranh chấp về lối đi chung trong nội bộ gia đình

Câu hỏi: Gia đình tôi có 5 anh chị em, trước lúc mất cha mẹ có chia một mảnh đất thành năm phần cho 5 người chúng tôi. Sau đó, 4 người xây dựng nhà có chừa ra một con đường nhỏ để đi lại, duy chỉ co một người em trong gia đình không đồng ý chừa đất và cũng không hề đóng góp công sức để làm con đường đi chung này. 

Trong sổ đỏ của từng anh chị em có ghi đường đó là đường nội bộ. Đầu đường là cổng lớn. Trên con đường đó nhà em có xây bàn thiêng trước nhà. Giờ người em trong gia đình lúc trước không góp sức làm đường nói đó là đường nội bộ nên có quyền sử dụng con đường đó. Người em nói muốn bán mảnh đất được chia cho người ngoài và yêu cầu những nhà trong khu đất phải đập bỏ bàn thiêng trước nhà và không được đóng cổng. Đường nội bộ đó cũng đi ngang qua mảnh đất của người em.

Cho em hỏi người em đó có quyền làm vậy không? em và các anh chị đã góp công sức làm đường có quyền gì riêng đối với con đường đó không?

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"...16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất..."

Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì nhà nước sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định cá nhân, tổ chức nào có quyền sử dụng đất.

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được 05 anh chị em nhà bạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong nội dung của những tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó có nêu rất rõ "đường nội bộ" nằm ở vị trí nào, diện tích bao nhiêu mét,...

Hiện tại, theo quy định pháp luật hiện hành, cách giải thích đường nội bộ có khá nhiều, ví dụ như; Trong tiêu chuẩn xây dựng VN 1- năm 2007 (Phân loại đường phố trong đô thị) thì Đường nội bộ là đường giao thông trong phạm vi phường, khu ở, khu công nghiệp, khu chung cư, khu công trình công cộng hay thương mại…; Trong điểm 6.2 Mục I Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định "...Đường có độ rộng tại thực địa từ 0,5 m trở lên trên bản đồ phải vẽ bằng 2 nét (vẽ theo tỷ lệ). Nếu đường nằm trong thửa đất lớn và thuộc phạm vi khuôn viên của thửa đất đó (ví dụ: đường nội bộ trong khuôn viên khu triển lãm, khu công viên...) vẽ bằng nét đứt và chỉ vẽ phần mặt đường....". Như vậy, với trường hợp này chúng ta có thể hiểu đây là đường nội bộ nằm trong khuân viên quyền sử dụng đất ở của 05 anh chị em nhà bạn, là tài sản chung của 5 anh chị em.

Theo quy định tại Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản là quyền sử dụng đất này là tài sản chung hợp nhất của 05 anh chị em bạn, cụ thể:

"Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

Mặc dù người em này của bạn không đóng góp tiền của để xây dựng, làm đường nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thể hiện thông tin một phần thửa đất của họ dùng để làm đường nội bộ thì theo quy định pháp luật nêu trên họ vẫn có quyền, nghĩa vụ ngang với các chị em khác của bạn.

Vấn đề định đoạt tài sản chung được quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này."

Như vậy, với quy định pháp luật nêu trên thì việc em bạn có nhu cầu định đoạt phần tài sản trên thì buộc em bạn phải thương lượng, thỏa thuận với các anh chị em trong gia đình bạn.

3. Tranh chấp do bị chặn lấp lối đi chung giữa hàng xóm

Câu hỏi: Khoảng 1 tháng nay, hàng xóm mới của tôi là hộ ông P.V.Quang (nhận sang nhượng đất và nhà từ bà L.T.Phương) kêu xe chở đá về đổ thẳng bít lối đi giữa xóm của chúng tôi, bị bít lối ra vào, chúng tôi không thể di chuyển bằng các phương tiện xe ra ngoài xóm được. Khi tôi  hỏi về sự việc trên và yêu cầu ông dọn đường vì đây là đường đi chung đã có từ lâu, thì ông Quang với thái độ khó chịu bảo rằng lối đi này thuộc đất của ông và không chịu dỡ bỏ số đất đá trên đường đi kia. Tuy nhiên căn cứ vào bản đồ địa giới, thì phần đường này là lối đi công cộng, tôi đã đưa cho ông Quang xem thì ông không chấp nhận và đuổi tôi đi. Luật sư cho tôi hỏi có cách nào để gia đình ông Quang chịu dọn đi số đất đá trên đường đi chung, trả lại con đường đi như lúc đầu không ạ? 

Trả lời: Theo thông tin mà ban cung cấp, tôi xin giải đáp hướng giải quyết tranh chấp như sau: 

Thứ nhất về xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi: Được thực hiện theo quy định Luật Đất đai 2013. Cụ thể Điều 203 luật này quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Do đó, bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi lối đi bị tranh chấp giải quyết tranh chấp giữa gia đình bạn với gia đình ông Quang về lối đi chung này. Về phần thủ tục, bạn cần làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp hoặc đơn yêu cầu hòa giải gửi cho UBND. Việc hòa giải này sẽ được chủ trì, xác nhận đóng dấu và được lập thành biên bản. Kết quả hòa giải có thể thành hoặc không thành. 

Trường hợp hòa giải không thành hoặc không đồng ý với kết quả hòa giải, bạn có quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân, Tòa sẽ xét xử vụ án thông qua việc xác định nguồn gốc đất và quá trình sử dụng lối đi chung này. 

Việc chứng minh nguồn gốc đất của lối đi chung thông qua ghi nhận trong GCNQSDĐ hoặc được thể hiện trên bản đồ địa chính của UBND phường/xã nơi có đất và quá trình sử dụng lối đi chung giữa các hộ gia đình sẽ xác định các đối tượng sử dụng lối đi chung. Theo đó, bạn cần cung cấp cho Tòa án các giấy tờ chứng cứ chứng minh nguồn gốc của lối đi công cộng và quá trình sử dụng lối đi này là hợp pháp. 

 

 

-> Nếu bạn có nhu cầu tư vấn, giải đáp thắc mắc pháp luật, bạn vui lòng gọi 19001017 để đặt câu hỏi và trao đổi trực tiếp với luật sư, luật gia của chúng tôi.

-> Hãy nhấc điện thoại và gọi đến tổng đài tư vấn của chúng tôi để được giải đáp mọi vướng mắc về các vấn đề liên quan cho bạn.